Salg av fritidseiendom

Salg av fritidseiendom – skatteplikt eller skattefritt

Utgangspunkt - skatteplikt

Skal du selge en fritidseiendom er det viktig å undersøke hvilke regler som gjelder for deg. Hovedregelen er at salg av eiendom vil utløse skatt, dette gjelder også fritidseiendommer. Men det gjelder også unntak som innebærer at salget er skattefritt. Videre så er det unntak fra dette som kan innebære at det likevel blir skatteplikt.

Er salget skattepliktige skal gevinsten enkelt forklart beregnes på følgende måte.

Gevinst = Salgssum - Kjøpesum.

Er kjøpesummen høyere enn salgssummen har du et tap. Du kan ha rett til å få fradrag i skatten på tapet – men bare i de tilfellene en gevinst hadde vært skattepliktig.

Du kan også få fradrag for kostnader som kan redusere den skattepliktige gevinsten.

Når er gevinsten ved salg av fritidsbolig skattefri?

For at en gevinst ved salg av fritidsbolig skal være skattefri, må

• salget avtales mer enn 5 år etter at du ble eier av eiendommen, og
• du i eierperioden har brukt eiendommen som egen fritidsbolig i minst 5 av de siste 8 årene

Du kan opparbeide deg eier- og brukstid i flere fritidsboliger samtidig – for eksempel om du har hytte på fjellet og ved sjøen.

Hva er en fritidsbolig - og hva er bruk til fritidsformål?

En fritidsbolig er typisk hytter og landsteder. For å bli omfattet at skattefritaket er det ikke et vilkår at fritidsboligen er registrert som fritidseiendom i eiendomsregisteret (matrikkelen). Også våningshus på nedlagt gårdsbruk vil kunne omfattes. Videre kan en leilighet eller enebolig i byen også kunne kvalifisere som fritidsbolig, men i disse tilfellene er det et vilkår at leiligheten eller boligeiendommen tilbyr andre kvaliteter enn den boligeiendommen du vanligvis bor i. Det er eiendommens faktiske bruk som skal vurderes.

Fritidsboligen må hovedsakelig brukes til fritidsformål. Det er i utgangspunkt eierens fritidsbruk som omfattes, men Den vanligste formen for fritidsbruk er ferie, men fritidsbruk omfatter også formål som ikke-inntektsgivende hobbyaktiviteter, kontakt og tilsyn med familie. Hvis eiendommen ikke brukes (ikke-bruk) eller den brukes til andre formål, kan det lett medføre at eiendommen mister sin karakter av å være fritidsbolig. For eksempel vil omfattende utleie kunne innebære at vilkåret om eierens fritidsbruk ikke vil være oppfylt.

Det er viktig å merke seg at reglene om brukshindring ved salg av boligeiendom, ikke gjelder for fritidsboliger.

Skatteplikt etter regelen om tomtesalg

Salg av en fritidseiendom hvor bygningen er i en så dårlig forfatning at den er rivningsmoden (kondemnabel), vil etter skattereglene være en tomt. Gevinst ved salg av tomt er alltid skattepliktig.

Er arealet på tomten tilhørende fritidsboligen større enn det som normalt hører til slike eiendommer, kan den delen av eiendommen som er utover «naturlig arrondert» være skattepliktig som tomt. Dette gjelder selv om vilkårene om eier- og brukskravet slik at gevinsten i utgangspunktet er skattefri.

Har eiendommen større areal enn det som er naturlig arrondert tomt for bygninger brukt til fritidsformål, kan gevinsten knyttet til det overskytende arealet likevel være helt eller delvis skattefri etter reglene om realisasjon av jord- og eller skogbrukseiendom til arveberettiget

Gevinst ved salg av fritidseiendom vil også være skattepliktig etter tomtesalgsregelen - hvis begge følgende vilkår er oppfylt;

• Eiendommen er skikket for boligutbygging, industrielt eller lignende formål. Både eiendommens fysiske og juridisk skikkethet må vurderes. Er det for eksempel geografiske eller topografiske hindringer, og/eller lovforbud i reguleringsplan, servitutter som begrenser utbygging helt eller delvis kan det innebære at eiendommen ikke er skikket for utbygging.
• Salgsprisen er vesentlig høyere enn det eiendommen med rimelighet kunne vært solgt for med en fortsatt utnyttelse av de bygninger som står. Er fritidseiendommen verdivurdert av en megler til boligformål til kr 10 000 000, og du får et tilbud av en boligutbygger om å selge for kr 20 000 000, så vil dette som utgangspunkt innebære at vesentlighetskravet er oppfylt.

Er du i tvil om gevinst er skattefri - få hjelp av en erfaren skatteadvokat

Det kan være vanskelig å vurdere om gevinst ved salg av en fritidseiendom kan være skattepliktig etter regelen om tomtesalg, eller om vilkårene for skattefritak er oppfylt.

Er det tvil er det anbefalt at du innhenter minimum én og gjerne flere verdivurderinger av eiendommen fra en eiendomsmegler.

En erfaren skatteadvokat kan hjelpe deg med vurderingen. Har du solgt en eiendom hvor det er tvil, må du gi en beskrivelse i vedlegg til skattemeldingen, eventuelt be om en bindende forhåndsuttalelse før salg. Da vil du få bedre forutsigbarhet om størrelsen på skatteregningen, og du begrenser risiko for tilleggsskatt.

Har skattemyndighetene sendt deg varsel om kontroll, eller fattet et vedtak - har vi erfaring med at de kan ha vurdert regelverket og/eller de faktiske forhold feil.