Salg av boligeiendom

Salg av boligeiendom – skatteplikt eller skattefritt

Skal du selge en eiendom er det viktig å undersøke hvilke regler som gjelder for deg. Hovedregelen er at salg av eiendom vil utløse skatt, men det gjelder også en rekke unntak som innebærer at salget er skattefritt. Det er også unntak fra dette som kan innebære at det likevel blir skatt.

Ved salg av eiendom er det utgangspunktet gevinsten som blir skattepliktig. Enkelt forklart er

Gevinst = Salgssum - Kjøpesum.

Er kjøpesummen høyere enn salgssummen har du et tap. Du kan ha rett til å få fradrag i skatten på tapet – men bare i de tilfellene en gevinst hadde vært skattepliktig.

Når er gevinst ved salg av boligeiendom skattefritt?

For at gevinst ved salg av boligeiendom skal være skattefritt er utgangspunktet at du har vært eier og brukt boligen selv i minst ett år av de siste 2 årene. Du kan som hovedregel bare opparbeide deg eier- og botid i én bolig av gangen.

Brukshindring

Har du vært forhindret fra å bruke boligen din, kan dette i visse tilfeller oppfylle kravet til egen bruk – slik at gevinsten er skattefri. Hvis du ikke kjente til brukshindringene før du kjøpte/flyttet til boligen, kan følgende forhold innebære at gevinsten er skattefri;

• helsemessige årsaker. typisk at du har hatt lengre opphold på sykehus/sykehjem
• arbeidsrelatert – for eksempel at du måtte flytte fra boligen for å jobbe et annet sted og du ikke opparbeider eier- og botid i en annen bolig
• annen lignende årsaker – for eksempel opphold i fengsel, eller helsemessige forhold som gjør at du ikke kan flytte inn i boligen

Det er viktig å merke seg at reglene om brukshindring ikke gjelder for fritidsboliger.

Skatteplikt etter regelen om tomtesalg

Salg av en boligeiendom hvor bygningen er i en så dårlig forfatning at den er rivningsmoden (kondemnabel), vil etter skattereglene være en tomt. Gevinst ved salg av tomt er alltid skattepliktig.

Er arealet på tomten tilhørende boligeiendommen større enn det som normalt hører til slike eiendommer, kan den delen av eiendommen som er utover «naturlig arrondert» være skattepliktig som tomt (typisk eplehagen). Dette gjelder selv om vilkårene om eier- og brukskravet er oppfylt slik at gevinsten i utgangspunktet er skattefri.

Gevinst ved salg av boligeiendom vil også være skattepliktig etter tomtesalgsregelen - hvis begge følgende vilkår er oppfylt;

• Om eiendommen er skikket for boligutbygging, industrielt eller lignende formål. Både eiendommens fysiske og juridisk skikkethet må vurderes. Er det for eksempel geografiske eller topografiske hindringer, og/eller lovforbud i reguleringsplan, servitutter som begrenser utbygging helt eller delvis kan det innebære at eiendommen ikke er skikket for utbygging
• Salgsprisen må være vesentlig høyere enn det eiendommen med rimelighet kunne vært solgt for med en fortsatt utnyttelse av de bygninger som står. Er for eksempel boligeiendommen verdivurdert av en megler til boligformål til kr 10 000 000, og du får et tilbud av en boligutbygger om å selge for kr 20 000 000, så vil dette normalt innebære at vesentlighetskravet er oppfylt.

Er du i tvil om gevinsten er skattefri - få hjelp av en erfaren skatteadvokat

Det kan av og til være vanskelige vurderinger om en eiendom omfattes av tomtesalgsregelen. Det er viktig å sikre bevis, og det er anbefalt at du innhenter minimum én og helst flere verdivurderinger av eiendommen fra en eiendomsmegler.

Har du solgt en eiendom hvor det er tvil, må du gi en beskrivelse i vedlegg til skattemeldingen, eventuelt be om en bindende forhåndsuttalelse før salg. Da vil du få bedre forutsigbarhet om størrelsen på skatteregningen, og du begrenser risiko for tilleggsskatt.

Har skattemyndighetene sendt deg varsel om kontroll, eller fattet et vedtak - har vi erfaring med at de kan ha vurdert regelverket og/eller de faktiske forhold feil.