Utleie av eiendom - skatteplikt eller skattefritt

Skal du leie ut eiendom er det viktig å undersøke hvilke regler som gjelder for deg.

Innholdsfortegnelse

Hovedregel - skatteplikt for leieinntekter

Utgangspunktet er at utleieinntekter skal regnes som skattepliktig inntekt. Det innebærer at leieinntekter fra blant annet utleiehytter, utleieboliger, tomter, flermannsbolig, næringseiendom, kombinerte bygg vil være skattepliktig inntekt.

Leier du ut deler av en bolig eller fritidsbolig som du bruker selv, kan hele eller deler av inntekten være skattefri.

Hvis utleien er omfattende kan utleieinntekten anses for å være næringsvirksomhet.

Skattefritak for mindre beløp

Utleieinntekt av mindre beløp er skattefritt. Det skattefrie beløpet er

Ved langtidsutleie (leieforhold som er 30 dager eller mer): kr 20 000 pr år pr bolig. Overstiger beløpet kr 20 000 vil hele beløpet som utgangspunktet være skattepliktig, men se nedenfor ved utleie av bolig som du bor i selv
Ved korttidsuleie (leiforhold mindre enn 30 dager): kr 15 000 pr år pr bolig. For inntektsåret 2024 og tidligere år var beløpet kr 10 000.

Skattefritak ved utleie av boligeiendom du bor i selv

Ved utleie av boligeiendom som du også bor i selv, kan inntektene i sin helhet være skattefrie – så lenge følgende vilkår er oppfylt.

boligeiendommen er ikke en flermannsbolig - en bolig med 3 eller flere familieleiligheter vil være en flermannsbolig
leieforholdet er 30 dager eller mer (langtidsutleie)
minst halvparten av boligen – målt etter utleieverdi – benyttes som egen bolig. Dette gjelder uavhengig av hvor mye leieinntekt du mottar.
- Eksempel: Du eier en tomannsbolig og leier ut den ene leiligheten, mens du bor i den andre. Har de to delene samme markedsverdi, regnes det som at du bruker halvparten selv. Leieinntektene fra utleiedelen vil da være skattefrie

Korttidsutleie av boligeiendom du bor i selv

Korttidsutleie (mindre enn 30 dager per leieforhold) av bolig du bor i selv er leieinntektene skattefrie med inntil kr 15 000 pr. år pr. bolig (kr 10 000 for inntektsårene 2024 og tidligere).

Leieinntekt som overstiger kr 15 000, er skattepliktig - og beskattes etter en sjablon. Det innebærer at du ikke får fradrag for kostnader du har hatt, men at bare 85 % av leieinntektene regnes som skattegrunnlag. Leieinntekten er skattepliktig som kapitalinntekt (22 %).

‍
Leier du ut både kort- og langtids, skal alle inntektene ses samlet når du vurderer om skattefrihet gjelder. Dersom du på noe tidspunkt i året leier ut mer enn halvparten av boligen, kan det føre til at alle inntektene blir skattepliktige – også de fra tidligere perioder.

Kombinasjon av korttidsutleie og langtidsutleie av egen bolig

Har du leieinntekter dels fra korttidsutleie og langtidsutleie er det viktig at du sørger for riktig skatt. Ved en slik kombinasjon vurderes all inntekt samlet når man avgjør om skattefritaket gjelder. Hvis mer enn halvparten av boligen leies ut i en periode, kan all inntekt i året bli skattepliktig.

Utleie av fritidsbolig som du bruker selv

Inntekt ved utleie av fritidseiendom som hovedsaklig brukes som fritidbolig av deg, er skattefri hvis årlig leieinntekt ikke overstiger kr 15 000 pr. år pr. fritidsbolig (kr 10 000 for inntektsårene 2024 og tidligere).

Er leieinntekten høyere, skattlegges inntektene etter en sjablon og hvor 85 % av det overskytende beløp er grunnlag for beregning av skatten. Du får ikke fradrag for kostnader tilknyttet utleien. Leieinntektene er skattepliktig som kapitalinntekt (22 %)

Fritidsbolig eller utleiehytte?

Utleiehytter omfattes ikke av reglene ovenfor. Hva som vil være fritidsbolig og hva som er utleiehytte er ikke klar. Normalt vil skattemyndighetene se på hva som er den hovedsaklige bruken. Hvis fritidsboligen hovedsaklig benyttes for utleieformål vil fritidseiendommen mistet sin karakter av å være eierens fritidsbolig. Eiendommen vil i slike tilfeller bli skattepliktig som utleieeiendom, og inntektene er skattepliktig fra første krone. Du får fradrag for kostnader.

Utleie som næringsvirksomhet

Hvis aktiviteten med utleie er særlig omfangsrik, vil leieinntektene alltid være skattepliktig som virksomhetsinntekt fra første krone. Driver du næringsvirksomhet vil du få en rekke rapporteringsforpliktelser.

Korttidsutleie av to eller flere boligeiendommer (Airbnb) - merverdiavgift

Leier du ut to eller flere boligeiendommer, for eksempel på Aibnb, vil slik korttidsutleie normalt være skattepliktig som næringsvirksomhet.

Slik korttidsutleie vil normalt konkurrere med hoteller og kan også være merverdiavgiftspliktig.

Langtidsutleie av flere enn fire boligeiendommer eller ved mange leieforhold (hybler)

Normalt vil langtidsutleie av tilsammen 5 eller flere utleieboliger, utleiehytter osv. anses for å være næringsvirksomhet. Det innebærer at inntekt fra utleie av inntil fire boliger mv. normalt vil være skattepliktig som kapitalinntekt (22 %).

Har du flere utleieforhold i samme bolig (utleie av hybler/rom), kan dette innebære at leieinntekten blir skattepliktig som næringsinntekt. Fra skattemyndighetenes praksis ble utleie av 13 hybler i en bolig ansett for å være skattepliktig som næringsinntekt.

Samlet langtidsutleie av flere boligeiendommer til samme leietaker ("barehouse-avtale")

Etter skattemyndighetenes praksis kan samlet utleie av for eksempel 5 utleieleiligheter til samme leietaker, kvalifisere for at inntekten blir skattepliktig som kapitalinntekt. Dette kan for eksempel være at eier leier ut alle utleieleilighetene til et heleid aksjeselskap og hvor selskapet driver utleieaktiviteten. Det er selskapet som må ha regning og risiko for utleieaktiviteten.

Unngå tilleggsskatt og straff

Inntekt fra utleie av eiendom er et prioritert kontrollområde for skattemyndighetene. Er du i tvil om leieinntekten er skattepliktig eller skattefri, eller om utleien kvalifiserer som næringsinntekt - er det viktig at du gir opplysninger i skattemeldingen. Gir du tilleggsopplysninger i skattemeldingen vil skattemyndighetene ikke kunne ilegge tilleggsskatt.

Har du blitt klar over eller du er usikker på om du har rapportert leieinntekten riktig, kan du sende endringsmelding eller be om frivillig retting. Du må aktivt ta kontakt med skatteetaten før de har varslet deg om kontroll.