Skattemessig forskjell på vedlikehold og påkostning – og hvorfor det er viktig

‍
Når du driver utleie av eiendom, er det viktig å forstå forskjellen mellom vedlikehold og påkostning. Dette skillet har stor betydning for hvordan kostnader behandles skattemessig – og dermed for den totale skattebelastningen.

Hva er vedlikehold?

Vedlikehold handler om å bringe en eiendel tilbake til den opprinnelige standarden, eller sørge for at den holdes i stand. Det kan for eksempel være:

• Maling av et hus som allerede er malt
• Utskifting av slitt tak med samme type materiale
• Rehabilitering av bad eller kjøkken til samme standard

Skattemessig fordel:
Kostnader til vedlikehold er fradragsberettiget i skattepliktig utleieinntekt eller inntekt fra næringsvirksomhet i det året arbeidet utføres og kostnaden er pådratt (betalt). Det innebærer at kostnaden gir umiddelbar skattemessig effekt som en reduksjon av netto skattepliktig inntekt.

Det er netto skattepliktig utleieinntekt, dvs. brutto utleieinntekt fratrukket kostnader som er grunnlag for beregning av skatt.

Hva er påkostning?

Påkostning betyr en forbedring eller oppgradering av en eiendel utover den opprinnelige tilstanden. Eksempler kan være:

• Bygging av ny veranda på et eksisterende hus
• Oppgradering fra ett-lags vinduer til energi vinduer med flere lag
• Installering av nytt ventilasjonsanlegg

Skattemessig behandling:
Påkostninger skal aktiveres, det vil si legges til eiendelens skattemessige kostpris/inngangsverdi og avskrives over tid (hvis avskrivning er tillatt). Du får dermed ikke fradrag med en gang, men kanskje først når eiendommen selges.

Hvorfor er dette viktig?

Skillet har særlig betydning i følgende sammenhenger:

‍Ved leieinntekter og salg av utleieeiendommer eller utleiehytter: Vedlikeholdskostnader gir løpende fradrag i utleieinntekten og reduserer løpende skatt, mens påkostninger vil øke kostprisen (inngangsverdien) og dermed redusere eventuell gevinstbeskatning ved et senere salg.

Ved utleie av næringseiendom: Her kan det ofte være uklart hva som er vanlig vedlikehold, og hva som er påkostning.

Gråsoner og vanskelige vurderinger

Vurderingen er ofte vanskelig og må gjøres etter en konkret vurdering av det enkelte tilfelle.

Skifter du ut et gammelt bad med et nytt og mer moderne bad, men uten å øke antall funksjoner, kan det likevel være vedlikehold.

Kombinasjoner av vedlikehold og påkostning må ofte deles opp og behandles ulikt skattemessig.

Unngå tilleggsskatt

Inntekt fra utleie av eiendom, enten det er som kapitalinntekt eller i næringsvirksomhet er et prioritert kontrollområdet.

Feil klassifisering kan gi uriktige regnskap og skattemelding og risiko for etterberegning og tilleggsskatt.

Få hjelp til vurderingen?

Om du er usikker på om kostnader skal klassifiseres som vedlikehold eller påkostning bør du få hjelp av en skatteadvokat.